Демонтажные работы: ответы на главные вопросы.

 Во время ремонта в квартире часто возникает необходимость полностью или частично убрать некоторые стены или устроить в них новые проемы. Рассказываем о технических и юридических тонкостях таких перепланировок в формате вопрос-ответ.

КАКИЕ ДЕМОНТАЖНЫЕ РАБОТЫ ТРЕБУЕТСЯ СОГЛАСОВЫВАТЬ, А КАКИЕ НЕТ?

Не нужно получать разрешение лишь на разборку встроенной мебели: шкафов, антресолей, не образующих самостоятельных (то есть включенных в документацию БТИ) помещений, а также на снос (полный и частичный) не несущих перегородок. Заметим, что во втором случае после завершения работ изменение плана квартиры всё же придется оформить в органах жилищного надзора.

На любую перепланировку, затрагивающую несущие конструкции здания и/или связанную с увеличением нагрузки на перекрытия, необходимо получить разрешение в жилищной инспекции. Это требование относится,  в частности, к устройству, изменению расположения или размеров либо заделке проемов в несущих стенах, а также демонтажу ненесущих перегородок, воспринимающих дополнительную сверхнормативную нагрузку перекрытия (разгружающих).

Перед началом демонтажных работ стоит обратиться за консультацией в службу «единого окна». Захватите с собой копию плана квартиры, предварительно отметив на нём проектируемые изменения, — и вас проконсультируют о порядке согласования.

ПРИ ДЕМОНТАЖНЫХ РАБОТАХ ЗАПРЕЩЕНО:

 1. Сооружать проемы, вырубать ниши, пробивать отверстия в стенах-пилонах, стенах-диафрагмах и колоннах (стойках, столбах), а также в местах расположения связок между сборными элементами.

 2. Устраивать проемы между жилыми комнатами и газифицированными кухнями без плотно закрывающейся двери, а также объединять газифицированные помещения с жилыми.

 3. Ликвидировать каналы естественной вентиляции и уменьшать их сечение.

 4. Увеличивать нагрузку на несущие конструкции сверх допустимых по проекту (расчету по несущей способности, по деформациям) при замене перегородок из легких материалов на аналогичные из тяжелых.

 5. Переносить радиаторы отопления, подключенные к обще-домовой системе горячего водоснабжения и (или) центрального отопления, в лоджии, на балконы и веранды.

 6. Делать штрабы в горизонтальных швах и под внутренними стеновыми панелями, а также в стеновых панелях и плитах перекрытий под размещение электропроводки, трубопроводов (в домах типовых серий).

 Способ выполнения усиливающей конструкции зависит от многих факторов: материала стен, ширины и расположения проема, этажности здания и др. В не несущих перегородках допускается вырубать проемы произвольных размеров и формы.

КТО ДОЛЖЕН ВЫПОЛНЯТЬ ДЕМОНТАЖНЫЕ РАБОТЫ?

Только специализированная фирма, которая имеет соответствующее свидетельство, выданное СРО НП «Объединение генеральных подрядчиков в строительстве». Расценки таких компаний довольно высоки, но альтернативы нет, ведь случайная бригада может нанести непоправимый вред зданию. Нередко у подобных «мастеров» на вооружении лишь маломощный перфоратор, небольшая болгарка и кувалда, причем чаще всего идет в ход именно последняя. Сильные вибрации, которые возникают при подобном способе демонтажа, пагубно отражаются на всех расположенных рядом конструкциях дома: ослабевает сцепление бетона с арматурой, расходятся межпанельные швы, могут пострадать коммуникации. Даже неправильное складирование обломков стены (с увеличением локальной нагрузки на перекрытие) способно привести к деформации и смещению несущих элементов здания.

КАКОВА ТЕХНОЛОГИЯ УСТРОЙСТВА ПРОЕМОВ В НЕСУЩИХ СТЕНАХ?

Порядок производства работ всегда детально расписан в проекте перепланировки. В стандартном варианте сначала с помощью распорных стоек вывешивают потолочное перекрытие над местом проема, чтобы частично разгрузить стену. Потом стенорезной машиной делают пропил по контуру будущего проема (если толщина стены более 220 мм, используют цепную пилу для бетона). Затем в демонтируемом участке стены алмазным буром просверливают несколько рядов отверстий. После этого фрагмент стены разрушают гидроклином, постепенно удаляя небольшие части (массой до 30 кг). Перфоратором дорабатывают проем в углах, где сделанный диском пропил имеет недостаточную глубину.

Как правило, проектная организация закладывает в документацию усиление проема. Для этой цели сваривают металлоконструкцию из уголков, двутавров, тавров, швеллеров и труб. Способ и порядок ее монтажа для каждого случая индивидуален. Например, иногда в стене над будущим проемом с обеих сторон сначала делают штрабы, в которые помещают два швеллера и стягивают их болтами, формируя таким образом балку-перемычку. Затем опять-таки в штрабы устанавливают боковые и только потом удаляют фрагмент стены.

РАЗРЕШЕНО ЛИ СНОСИТЬ ФРАГМЕНТ СТЕНЫ ПОД ОКНОМ, ВЫХОДЯЩИМ НА БАЛКОН ИЛИ В ЛОДЖИЮ?

Такое решение допустимо далеко не всегда. Все зависит от способа крепления несущей плиты балкона или лоджии. Во многих ти­повых домах (в основном постройки 1960–1970-х гг.) балконная плита вывешена консольно, не связана с основным перекрытием и удерживается за счет защемления (заклинивания) фасадной панелью. Удалив фрагмент этой панели, вы рискуете лишиться балкона (особенно если принять во внимание общий износ конструкции).

«В большинстве новостроек подобная перепланировка возможна, но только по согласованному проекту.»

Подчеркнем, что широкий проем между лоджией и комнатой нельзя оставлять открытым. Проблема решается за счет установки на этом месте светопрозрачной перегородки (в том числе раздвижной), не уступающей по сопротивлению теплопередаче окнам жилых комнат.

ЧТО ПРЕДСТАВЛЯЕТ СОБОЙ САНТЕХКАБИНА И КАК ЕЕ ДЕМОНТИРОВАТЬ?

Сантехкабина — это готовая блок-комната облегченной конструкции, которую башенный кран опускает на строящиеся этажи здания. До начала 1990 гг. ее стены и потолок делали из асбестоцементных плит на деревянном каркасе, а пол-поддон — из тяжелого бетона. Позднее асбестоцементные плиты заменили на монолитные армированные из гипса толщиной 50 мм.

Демонтаж сантехкабины — довольно трудоемкий процесс, который осуществим лишь на начальных этапах ремонта, до того, как стартуют отделочные работы. Кабину разрушают постепенно, отбивая небольшие фрагменты и распиливая арматурный каркас. Главное — не допускать значительных ударных нагрузок на перекрытие и не повредить водопроводные и канализационные трубы. Такие работы стоят от 12 тыс. сомов плюс 3–4 тыс. сомов за вывоз строительного мусора.