Доступное жилье или доступная цена.

«Доступное жилье!» — программа правительства с таким обнадеживающим и привлекательным названием столкнулась с реальной действительностью — неплатежеспособностью населения. «Состоятельными» оказались не более одной тысячи кыргызстанцев. Строительство жилья в Кыргызстане — это большой бизнес, однако социальная ориентированность строительной отрасли, как и стратегия ее устойчивого развития, которая находится в разработке Госстроя республики, вопрос далеко не праздный. Бытие определяет сознание, иначе тренд на устойчивое развитие строительной отрасли может обернуться устойчивой стагнацией. Редакция публикует статью архитектора Ю.Тагирова о некоторых аспектах жилищного строительства в надежде на решение данной проблемы.

Основные критерии качества жизни по меркам ООН характеризуются прежде всего качеством жилищных условий населения и уровнем его обеспеченности.

Эти критерии, как правило, обусловливают также и степень социальной напряженности среди населения. При этом социологи отмечают необходимость смены местожительства человека в течение жизни от 5 до 8 раз, в зависимости от различных условий. Наличие доступной цены на рынке жилья во многом обеспечивает такую возможность. Однако многолетний опыт решения жилищной проблемы показывает невозможность ее решения без индустриального домостроения. Раздача земель городской застройки под индивидуальное строительство лишь способствует удорожанию перспектив жилищного строительства.

Провозглашенный некогда архитектором Ле Корбюзье принцип «дом — это машина для жилья» и сегодня является актуальным, получая свое развитие в компьютеризации жилого пространства в качестве «умного дома». Однако решающая роль в достижении качественной среды обитания отводится проблеме обеспечения населения качественным жильем и по доступным ценам.

Очевидность этой проблемы нашло свое подтверждение в ходе запуска государственной программы «Доступное жилье 2015-2020» на принципах ипотечного кредитования, которой за истекший год смогли воспользоваться, как оказалось, не более 1 тысячи кыргызстанцев. Это мизер. И если выявленные недочеты в реализации программы доступного жилья были решены путем корректировки самой программы, то эти процедуры никоим образом не отразились на стоимости строительства жилья. Главным тормозом в реализации программы доступного жилья — и это прогнозировалось — является низкая платежеспособность населения, а также неподъемная стоимость строящегося жилья, которая к тому же была усугублена отсутствием на рынке жилья малометражных квартир, с помощью которых, по доступной цене, было бы возможно обеспечить реализацию программы. При этом отсутствие свободных земель для застройки и предстоящий снос ветхих домостроений лишь усугубляют эту проблему.

То, что вкладывается в понятие «доступное жилье», очевидно, не зависит от способов его финансирования и, в конечном итоге, все фокусируется на проблеме достижения минимальной стоимости строительства, которая может быть точно установлена разработкой типовых проектов жилья.

Планом мероприятий по реализации Программы правительства Кыргызской Республики «Доступное жилье 2015-2020» Госстрою Кыргызской Республики было поручено разработать стандарты классификации жилья и новых типовых проектов жилых домов. Автором данной статьи в свое время была разработана для Госстроя «Концепция стандарта доступного жилья», где предлагалось решение данной проблемы, однако она не нашла должного понимания. Типовых проектов пока нет, но программа уже действует, и, видимо, кое-как. В связи с этим возникает необходимость вернуться к рассмотрению этой насущной проблемы.

Для города Бишкека в зависимости от местоположения жилья в системе городской застройки уже определилась ориентировочная стоимость на строительство жилья, а также его классификация: «эконом-класс», «комфорт-класс», «бизнес-класс», «премиум-класс», из них понятие «премиум-класс» как некое определение не укладывается в понимание его сущности. Поэтому лучше бы от него отказаться, заменив понятием «престижный класс» как высшей степенью оснащенности дома и его дизайна. Однако отсутствие в классификации типов малометражного, а значит, доступного жилья для малоимущих слоев населения, как, в прочем, и типовых проектов, говорит о сложившейся политике цен на рынке жилья как о средстве обогащения одних за счет других. В связи с этим о какой программе стратегии развития строительной отрасли, разрабатываемой Госстроем, можно говорить, если она не решает главной проблемы — доступности жилья для населения. Объявляя 2017 год Годом нравственности, правительству страны прежде всего следует задуматься над тем, что все-таки бытие определяет сознание, и обеспеченность жильем играет здесь существенную роль.

Очевидно, что основное отличие строящегося сегодня жилья заключается в разнице его квадратных метров основных помещений квартир, и не более, если не брать во внимание дизайн и архитектуру фасадов, что также влияет на общую стоимость квартир. Но, чтобы по классификации жилья была точно отражена выявленная на основе платежеспособного спроса потребность в малометражных квартирах, предлагается ввести такое понятие жилья, как «социальный класс», и соотвественно ему раз-работать типовые проекты. При этом имеется в виду, что жилье по классификации «эконом-класса» как типовое имеет по СНиПу максимальное значение нормативной площади квартир, тогда как предлагаемое жилье социального класса ориентируется на минимальные нормативы площади жилья, принимаемые СНиПом как для малометражных типов квартир.

В связи с этим хотелось бы обратить внимание на некоторые характеристики проектируемого жилья. Прежде всего следует отметить, как общий недостаток для всех типов жилья независимо от их классификации, неудачную типовую схему планировки квартир, сформированную еще во времена Советского Союза, где вход в квартиру организован, грубо говоря, по принципу «вход через задний проход»: из темной прихожей с видом на санузлы и кухню. Наверное, трудно себе представить перед входом в юрту туалетную будку. Но если в Советском Союзе квартиры доставались населению бесплатно, и государство экономило на их планировке, то и сегодня эта же не этичная планировка предлагается жильцам, но уже за их деньги. Очевидно, застройщикам проще оформить фасад дома и приукрасить его интерьеры, нежели осмыслить планировку квартир.

Главное требование для качественного жилья независимо от его классификации — условие соблюдения микрогигиены квартир: они должны обязательно инсолироваться путем облучения их прямым солнечным светом, а также иметь сквозное или угловое проветривание. Допускается проветривание квартир через лестничную клетку, но в таком случае на площадке должно быть не более двух квартир.

Кухня как производственное помещение, оснащенное газовой плитой, должна иметь наружное окно, а если она ориентирована на электро-приготовление пищи, также должна быть отделена от жилых помещений. Иначе эти помещения не могут считаться жилыми. Они могут сообщаться с кухней через дверной проем либо посредством раздвижной перегородки. Это также одни из условий соблюдения микрогигиены, и закреплены они строительными нормами и правилами. В последнее время в строительстве жилья получила распространение планировка квартир типа «студия», которая не может считаться помещением для постоянного проживания. Это планировка гостиничных номеров временного проживания, а в больших квартирах это помещение, по сути, является кухней-столовой, но никак не жилым помещением.

Понятие «квартира» происходит от слова «кварта», или «четвертая часть», «четверть». То есть квартира — это часть жилого дома. Дома, как мы знаем, бывают секционные, коридорные, галерейные. Из них наиболее предпочтительными как более маневренные для застройки считаются дома секционные. Количество квартир, размещенных на одном этаже лестничной площадки секционного дома, при условии их инсоляции и проветривания, может быть не более четырех для рядовых блоксекций, а для отдельно стоящих блок-секций (башни) — не более шести. Это является большим недостатком для секционных домов по сравнению с галерейными или коридорными домами, которые имеют большое количество квартир на один лестнично-лифтовой узел. Какой может быть здесь выход?

Он видится в переосмыслении планировки квартир и в целом планировочной структуры дома. Видимо, необходимо иметь сравнительно малометражный тип квартир с максимальным их количеством в одной блок-секции. Это решение прежде всего позволит снизить стоимость жилья в целом.

Данное предложение возможно при соблюдении некоторых принципов и приемов в идеологии проектирования квартир:

—              каждая квартира — это элемент большой юрты;

—              каждая квартира отличается от другой количеством спальных комнат;

—              каждая квартира соответствует одному классу.

Основополагающим принципом в разработке модели типовых решений является принцип «юрта», который основан на том, что каждая квартира состоит из трех основных групп помещений: жилое, хозяйственное и бытовое. При этом роль «юрты» в квартире играет достаточно просторный холл — хозяйственное помещение, в котором размещается оборудование кухни, оно же столовая, прихожая, вход в квартиру и имеет наружное освещение.

На основе этого принципа можно спрогнозировать общую минимальную площадь квартир социального класса. За основу расчета исходя из условий строительных норм и правил для проектирования малометражных квартир приняты минимальные санитарно-гигиенические нормативные показатели, где площадь общей комнаты может быть 16 м2, спальной — 10 м2, санузела (совмещенный) — 3 м2 и вся площадь квартиры (однокомнатной) при этом составляет порядка 30 м2, на части которой в пределах 10 м2 предлагается разместить общее помещение — холл, как в юрте, где без всяких коридоров размещается оборудование ку¬ни, она же столовая, прихожая и вход в квартиру. Для получения 2-комнатной квартиры добавляется еще одно комната (спальня) площадью 10 м2, это бу-дет 40 м2, а для 3-комнатной квартиры соответственно — 50 м2.

В конечном итоге в условиях соблюдения минимального уровня нормативных требований это позволит рационализировать планировку квартир социального класса.

Следующим, не менее важным условием в достижении конечной цели — доступной цены и в целом удешевления стоимости квартиры — является размещение максимально возможного количества квартир на одном этаже. Следует отметить, что вся общая площадь жилья на одном этаже в одной блок-секции нормируется не более чем 500 м2. Это значит, что при количестве шести квартир в одной отдельно стоящей блок-секции их средняя площадь может быть в пределах 85 м2, а если при четырех квартирах в рядовой блок-секции, то их площадь возрастает до 120 м2. Это очень большие квартиры. Однако при меньшей общей площади жилья на блок-секцию (менее 500 м2) возрастает цена одного квадратного метра каждой квартиры за счет стоимости лестнично-лифтового узла, а при большей общей площади всех квартир возрастает стоимость каждой квартиры, и она становится непосильной для большинства людей. Следует отметить, что в зарубежной практике проектирование жилья предпочтение отдается не площади квартиры, а количеству комнат в ней, пусть даже не больших. В связи с этим и предлагается увеличить количество квартир на одном этаже, при этом одновременно уменьшить до минимального норматива общую жилую площадь каждой квартиры.

Исходя из общей площади жилья одного этажа в одной блок-секции в пределах 500 м2 и в расчете на планировку 2-комнатных квартир площадью 40 м2 на одном этаже блок-секции будет размещаться 12 квартир. Это уже не шесть квартир, а вдвое больше, а значит, цена станет еще доступнее.

Для реализации этого предложения принята комбинированная схема планировки галерейно-секционного дома, где лестнично-лифтовый узел одной блок-секции объединяет четыре галереи по три квартиры в каждой — всего 12 квартир на этаже. Все квартиры имеют сквозное проветривание и соответствующую инсоляцию жилых помещений. При этой галерейно-секционной планировочной схеме дом (одна блок-секция) в зависимости от сейсмичности района строительства может иметь — 3, 5, 9 этажей и соответственно 36, 60 и 108 квартир на один лестнично-лифтовой узел. И самое главное: в результате использования принципа, при котором каждая квартира отличается от другой количеством спальных комнат, и это позволит обеспечить при строительстве широкий маневр по типам квартир. И в расчете на потребности рынка может иметь в ассортименте в одной типовой блок-секции жилого дома любую номенклатуру из 12-ти малометражных квартир на любом этаже — от однокомнатной до трехкомнатной, с расчетом на любую демографию любого района строительства. Аналогичным планировочным приемом за счет увеличения количества квартир на один лестнично-лифтовый узел обеспечивается снижение стоимости жилья и для квартир «эконом-класса», где в одной блок секции галерей-но-секционного типа на одном этаже размешается 8 одно-, двух-, трехкомнатных квартир.

Данное предложение не является единственно возможным для реализации общегосударственной программы «Доступное жилье», но может быть использовано в качестве основы для разработки типовых проектов при строительстве жилых домов с квартирами по доступным ценам и на принципах ипотечного кредитования. А также для застройки селитебных территории Кыргызской Республики в соответствии с планом мероприятий по реализации Программы правительства Кыргызской Республики «Доступное жилье 2015¬2020», утвержденной постановлением правительства Кыргызской Республики за № 560 от 5 октября 2015 г.

Доступное жилье должно быть доступным для всех и по доступной цене.